فتح الله فوزي: الطفرة العمرانية الحالية تنبئ بتغير خريطة الاستثمار العقاري خلال 10 سنوات
فتح الله فوزي: الطفرة العمرانية الحالية تنبئ بتغير خريطة الاستثمار العقاري خلال 10 سنوات
سعر العقار المصري لا يتجاوز 25% من نظيره في المنطقة العربية.. ويجب استغلال ذلك في زيادة تصدير العقارات
2.5 مليون نسمة معدل الزيادة السكانية السنوية.. ونحتاج 17 ألف فدان مجهزة للسكن سنوياً لتلبية احتياجاتهم من السكن
المؤتمرات الدولية مثل سيتي سكيب تعمل على توحيد مساع القطاع الخاص والدولة في الارتقاء بالقطاع وحل مشكلاته
توقع المهندس فتح الله فوزي نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس لجنة التشييد بالجمعية تغير خريطة الاستثمار العقاري في مصر خلال 10 سنوات على الأكثر، مدفوعة بحجم المشروعات التنموية والعمرانية التي أطلقتها الدولة مؤخراً مثل العاصمة الإدارية الجديدة والعلمين والجلالة والمشروع القومي للطرق وغيرها والتي تعمل على زيادة جاذبية السوق المصرية لجذب الاستثمارات.
وأوضح أن القطاع العقاري المصري مازال الأكثر جاذبية في المنطقة العربية، وذلك لعدة عوامل أبرزها وجود طلب حقيقي على العقار نابع من الزيادة السكانية الهائلة التي تشهدها مصر، فالتعداد السكاني في مصر تخطي حاجز الـ 100 مليون بزيادة سنوية 2.5 مليون نسمة، ووفقاً للدراسات العمرانية المتخصصة؛ فإن هذا المعدل من الزيادة يحتاج 17 ألف فدان مجهزة للسكن سنوياً، بخلاف احيتاجه الأخرى من المقومات الاقتصادية ومنظومة الخدمات من مستشفيات ومدارس ومصانع لفتح فرص عمل وزراعة وغيرها، وهو ما تم مراعاة في رؤية ٢٠٣٠
التي تم وضعها من عامين تقريباً.
ولفت إلى أن الدولة أدركت ضرورة توفير مساحات جديدة للعمران لتغطية احتياجات الزيادة السكانية، وبالفعل فإنه وفقاً لرؤية مصر ٢٠٣٠
، فمن المستهدف أن تزيد مساحة العمران من 7% إلى 12% بنسبة زيادة 5% أي بمعدل 1% كل ثلاث سنوات، وبالقياس لمساحة مصر فإن نسبة ال 1% تمثل 800 ألف فدان ما بين عمران وزراعة وصناعة وخدمات، وهو ما يلقى اهتمام من الرئيس، ونجد الدولة مؤخراً بدأت الخروج خارج نطاق القاهرة، فظهرت مشروعات قناة السويس الجديدة والمنطقة الاقتصادية للقناة وشرق بورسعيد وتشجيع الاستثمارات في محافظات الصعيد، وكذلك مشروعات على غرار العاصمة الإدارية الجديدة والعلمين الجديدة.
وأشار أن هذه المشروعات استطاعت بالفعل فتح آفاق جديدة للتنمية العمرانية من خلال إنشاء البنية الأساسية لها ووجود مطار دولي، ومقرات لــ 20 وزارة ومقري مجلس الوزراء ومجلس النواب، وفندق ضخم للغاية وهو الماسة وقد تم الانتهاء منه، علاوة على طرح 4آلاف فدان وبالفعل يوجد حالياً 14 شركة تعمل داخل العاصمة، وهو إنجاز غير مسبوق بالنظر إلى حجم العمران في مدة 4 سنوات فقط.
وأوضح فوزي أنه مع الزيادة السكانية وزيادة سعر الدولار بعد التعويم أصبح هناك نوعين يشتروا في مصر وهم فئة الاحتياج الفعلي للسكن حيث يحتاج القطاع 900 ألف وحدة سكنية لتغطية احتياجات الزيادة السكانية، منها ما بين 80 إلى 90 % يستهدف محدودي الدخل وتقوم به الدولة بتوفيرها من خلال مشروعات الاسكان الاجتماعي والباقي يتولى القطاع الخاص تلبيته ما بين اسكان متوسط وفاخر، وهناك فئة أخرى تشترى للاستثمار فالعقار مخزن للقيمة، وبالتالي هناك رواج يجذب أنظار المستثمرين العقاريين ويجعل السوق المصرية الأكثر جذبا في المنطقة للاستثمارات العقارية.
وأكد على أن مشكلة ارتفاع سعر الوحدات وصعوبة تملك العقار هي مشكلة تقتصر على المصريين بالداخل وليس الخارج، فالخارج دخله يكون بالعملة الصعبة وبالتالي هو استفاد من قرارات تحرير سعر الصرف، اما في الداخل فالمشكلة هي قلة الدخل وليس ارتفاع سعر الوحدة، حيث أن سعر الوحدات ارتفع بالفعل ولكن بنسب مقبولة، وهو يعود لسببين الأول ارتفاع سعر الأرض والاخر لارتفاع سعر المباني، والأخير يتبع الأسعار السوق الحر سواء للحديد أو الأسمنت خاصة بعد رفع الدعم الجزئي، وتبقى سعر الأرض والذي أصبح يمثل 40 أو 50% من سعر الوحدة ولكن ذلك شامل تكلفة المرافق مثل محطات المياه والكهرباء وغيرها.
وطالب نائب رئيس جمعية رجال الأعمال الدولة بضرورة اللجوء إلى نظام المطور العام، خاصة وأن هذا النظام حقق نجاحات سابقة في تطوير مدن مثل مصر الجديدة المعادي والمقطم، موضحاً أن دخول القطاع الخاص في ذلك يعود بالنفع على المستثمرين نتيجة لوجود خيارات أكبر وجود منافسة بين الدولة والقطاع الخاص.
وشرح فوزي مزايا نظام المطور العام، فهي آلية غير منتشرة في السوق المصرية تعمل على تسريع عجلة التنمية بما لا يضغط على موازنة الدولة حيث تبرم الدولة في هذا النظام عقداً مع مطور عام الذي غالباً ما يكون من القطاع الخاص يقتضي بقيام هذه المطور – قد يتكون من تحالف – بمهام التمويل والتطوير وتنفيذ شبكة المرافق السيادية والفرعية شاملة مياه الشرب والصرف الصحي والكهرباء والطرق والتليفونات وغيرها، بالإضافة إلى إعداد المخطط العام للأرض وفقاً لاحتياجات السوق وبالتماشي مع الاستراتيجية العامة للدولة أو جهة الولاية، وإعداد اشتراطات التطوير والإنشاء والبرامج الزمنية بالتوافق مع المخطط العام والتي يتم اعتمادها من قبل الدولة أو السلطات المختصة بتطوير الأراضي.
وفي محاولة للتطبيق العملي لنظام المطور العام، قال إنه مثلاً مساحة العاصمة الإدارية الجديدة تبلغ 170 ألف فدان منهم 40 ألف في المرحلة الأولى، وكل المساحة التي تقوم الدولة بتطويرها حالياً هي 10 آلاف فدان، فلماذا لا يتم إشراك القطاع الخاص في تطوير باقي المساحات لتحقيق تنمية أسرع في تنمية العاصمة، علاوة على أن القطاع الخاص يستطيع جذب استثمارات أجنبية أكبر وفي مجالات مثل التعليم والصناعة والقطاع الطبي، كما أن القطاع الخاص يعد أسرع لعدم وجود منظومة الإجراءات والضوابط الإدارية التي تعرقل عمل الدولة.
وانتقل فوزي للحديث عن مؤتمر سيتي سكيب والذي يعتبر أكبر مؤتمر عقاري في الشرق الأوسط ويرأس هو إدارته وتنظيمه في دورته الحالية، مشيراً إلأى أن مثل هذه المؤتمرات أنها تقوم بتجميع الأطراف الفاعلة في السوق المصرية على مائدة واحدة ما بين مطورين ومقاولين ومسؤولين حكوميين حتى يتم تبادل الأفكار والخروج بحلول للتحديات التي يواجها القطاع القعاري.
ولفت إلى أنه عمد إلى تضمن المؤتمر بجلسة خاصة عن رؤية مصر 2030 وكيفية تحقيق خطة التنمية والإسراع فيها خاصة وأنه مضى عاميين ولم يتم اعداد او عرض خطة تحقيق الأهداف او البرنامج الزمني لتحقيقها علي المجتمع المدني
، وكذلك جلسة أخرى عن أهمية تصدير العقار لجذب المسثتمرين الخارجيين لشراء عقار في مصر مثل أسبانيا واليونان ودبي، والعمل بالتعاون مع الأطراف المعنية على حل المشكلات المتعلقة بهذا الصدد مثل منح إقامة لمن يقوم بشراء وحدة في مصر وذلك مثل دبي، وتسهييل إجراءات التسجيل العقاري وهذه النقطة تمثل 70 أو 80% من إنجاح مجهودات تصدير العقار.
وكشف في هذا السياق عن عقد ندوة في الفترة القادمة على أن يتم دعوة فيها نائب وزير العدل لشئون الشهر العقاري، لبيان ما الذي إيجابيات التسجيل العقاري للدولة حيث ستفسيد من رسوم التسجيل ووجود حصر وقاعدة بيانات للعقار في مصر وأخيراً الضرائب العقارية.
وشدد رئيس لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال على امتلاك مصر ميزة هائلة في تصديرها للعقار، وهي أن سعر العقار المصري يقل عن نظيره في أي دولة أخرى بواقع 75%، ومثال على ذلك شركة إعمار الإماراتية والتي تمتلك مشروعات في العديد من الدول، ويبلغ سعر المتر الذي تبيعه في مصر إلى 1500 دولار تقريبا ، ولكن في دول مثل لبنان أو الخليج وبنفس المواصفات الإنشائية من تتشطيب وموقع يبلغ من 4 إلى 5 آلاف دولار للمتر، وأرجع انخفاض سعر الوحدة في مصر إلى انخفاض تكلفة العامل المصري، وانخفاض سعر الطاقة واختلاف لسعر الأراضي مقارنة بالدول الآخري
وفي سياق أخر طالب فوزي بضرورة قيام البنوك بتفعيل دور التمويل العقاري في مصر وهو الذي يعاني قلة الاعتماد عليه، وحالياً بدأت الدولة في دعم نشاط التمويل العقاري من خلال دعم سعر الفائدة حتى وصلت إلى 9% على الوحدات التي يقل سعرها عن مليون جنيه، ولكن جاء قرار التعويم ليرفع أسعار الوحدات ويخرج شريحة كبيرة من الوحدات من السوق، ولذلك يجب على البنك المركزي تعديل شروط منح مبادرة التمويل العقاري.
سعر العقار المصري لا يتجاوز 25% من نظيره في المنطقة العربية.. ويجب استغلال ذلك في زيادة تصدير العقارات
2.5 مليون نسمة معدل الزيادة السكانية السنوية.. ونحتاج 17 ألف فدان مجهزة للسكن سنوياً لتلبية احتياجاتهم من السكن
المؤتمرات الدولية مثل سيتي سكيب تعمل على توحيد مساع القطاع الخاص والدولة في الارتقاء بالقطاع وحل مشكلاته
توقع المهندس فتح الله فوزي نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس لجنة التشييد بالجمعية تغير خريطة الاستثمار العقاري في مصر خلال 10 سنوات على الأكثر، مدفوعة بحجم المشروعات التنموية والعمرانية التي أطلقتها الدولة مؤخراً مثل العاصمة الإدارية الجديدة والعلمين والجلالة والمشروع القومي للطرق وغيرها والتي تعمل على زيادة جاذبية السوق المصرية لجذب الاستثمارات.
وأوضح أن القطاع العقاري المصري مازال الأكثر جاذبية في المنطقة العربية، وذلك لعدة عوامل أبرزها وجود طلب حقيقي على العقار نابع من الزيادة السكانية الهائلة التي تشهدها مصر، فالتعداد السكاني في مصر تخطي حاجز الـ 100 مليون بزيادة سنوية 2.5 مليون نسمة، ووفقاً للدراسات العمرانية المتخصصة؛ فإن هذا المعدل من الزيادة يحتاج 17 ألف فدان مجهزة للسكن سنوياً، بخلاف احيتاجه الأخرى من المقومات الاقتصادية ومنظومة الخدمات من مستشفيات ومدارس ومصانع لفتح فرص عمل وزراعة وغيرها، وهو ما تم مراعاة في رؤية ٢٠٣٠
التي تم وضعها من عامين تقريباً.
ولفت إلى أن الدولة أدركت ضرورة توفير مساحات جديدة للعمران لتغطية احتياجات الزيادة السكانية، وبالفعل فإنه وفقاً لرؤية مصر ٢٠٣٠
، فمن المستهدف أن تزيد مساحة العمران من 7% إلى 12% بنسبة زيادة 5% أي بمعدل 1% كل ثلاث سنوات، وبالقياس لمساحة مصر فإن نسبة ال 1% تمثل 800 ألف فدان ما بين عمران وزراعة وصناعة وخدمات، وهو ما يلقى اهتمام من الرئيس، ونجد الدولة مؤخراً بدأت الخروج خارج نطاق القاهرة، فظهرت مشروعات قناة السويس الجديدة والمنطقة الاقتصادية للقناة وشرق بورسعيد وتشجيع الاستثمارات في محافظات الصعيد، وكذلك مشروعات على غرار العاصمة الإدارية الجديدة والعلمين الجديدة.
وأشار أن هذه المشروعات استطاعت بالفعل فتح آفاق جديدة للتنمية العمرانية من خلال إنشاء البنية الأساسية لها ووجود مطار دولي، ومقرات لــ 20 وزارة ومقري مجلس الوزراء ومجلس النواب، وفندق ضخم للغاية وهو الماسة وقد تم الانتهاء منه، علاوة على طرح 4آلاف فدان وبالفعل يوجد حالياً 14 شركة تعمل داخل العاصمة، وهو إنجاز غير مسبوق بالنظر إلى حجم العمران في مدة 4 سنوات فقط.
وأوضح فوزي أنه مع الزيادة السكانية وزيادة سعر الدولار بعد التعويم أصبح هناك نوعين يشتروا في مصر وهم فئة الاحتياج الفعلي للسكن حيث يحتاج القطاع 900 ألف وحدة سكنية لتغطية احتياجات الزيادة السكانية، منها ما بين 80 إلى 90 % يستهدف محدودي الدخل وتقوم به الدولة بتوفيرها من خلال مشروعات الاسكان الاجتماعي والباقي يتولى القطاع الخاص تلبيته ما بين اسكان متوسط وفاخر، وهناك فئة أخرى تشترى للاستثمار فالعقار مخزن للقيمة، وبالتالي هناك رواج يجذب أنظار المستثمرين العقاريين ويجعل السوق المصرية الأكثر جذبا في المنطقة للاستثمارات العقارية.
وأكد على أن مشكلة ارتفاع سعر الوحدات وصعوبة تملك العقار هي مشكلة تقتصر على المصريين بالداخل وليس الخارج، فالخارج دخله يكون بالعملة الصعبة وبالتالي هو استفاد من قرارات تحرير سعر الصرف، اما في الداخل فالمشكلة هي قلة الدخل وليس ارتفاع سعر الوحدة، حيث أن سعر الوحدات ارتفع بالفعل ولكن بنسب مقبولة، وهو يعود لسببين الأول ارتفاع سعر الأرض والاخر لارتفاع سعر المباني، والأخير يتبع الأسعار السوق الحر سواء للحديد أو الأسمنت خاصة بعد رفع الدعم الجزئي، وتبقى سعر الأرض والذي أصبح يمثل 40 أو 50% من سعر الوحدة ولكن ذلك شامل تكلفة المرافق مثل محطات المياه والكهرباء وغيرها.
وطالب نائب رئيس جمعية رجال الأعمال الدولة بضرورة اللجوء إلى نظام المطور العام، خاصة وأن هذا النظام حقق نجاحات سابقة في تطوير مدن مثل مصر الجديدة المعادي والمقطم، موضحاً أن دخول القطاع الخاص في ذلك يعود بالنفع على المستثمرين نتيجة لوجود خيارات أكبر وجود منافسة بين الدولة والقطاع الخاص.
وشرح فوزي مزايا نظام المطور العام، فهي آلية غير منتشرة في السوق المصرية تعمل على تسريع عجلة التنمية بما لا يضغط على موازنة الدولة حيث تبرم الدولة في هذا النظام عقداً مع مطور عام الذي غالباً ما يكون من القطاع الخاص يقتضي بقيام هذه المطور – قد يتكون من تحالف – بمهام التمويل والتطوير وتنفيذ شبكة المرافق السيادية والفرعية شاملة مياه الشرب والصرف الصحي والكهرباء والطرق والتليفونات وغيرها، بالإضافة إلى إعداد المخطط العام للأرض وفقاً لاحتياجات السوق وبالتماشي مع الاستراتيجية العامة للدولة أو جهة الولاية، وإعداد اشتراطات التطوير والإنشاء والبرامج الزمنية بالتوافق مع المخطط العام والتي يتم اعتمادها من قبل الدولة أو السلطات المختصة بتطوير الأراضي.
وفي محاولة للتطبيق العملي لنظام المطور العام، قال إنه مثلاً مساحة العاصمة الإدارية الجديدة تبلغ 170 ألف فدان منهم 40 ألف في المرحلة الأولى، وكل المساحة التي تقوم الدولة بتطويرها حالياً هي 10 آلاف فدان، فلماذا لا يتم إشراك القطاع الخاص في تطوير باقي المساحات لتحقيق تنمية أسرع في تنمية العاصمة، علاوة على أن القطاع الخاص يستطيع جذب استثمارات أجنبية أكبر وفي مجالات مثل التعليم والصناعة والقطاع الطبي، كما أن القطاع الخاص يعد أسرع لعدم وجود منظومة الإجراءات والضوابط الإدارية التي تعرقل عمل الدولة.
وانتقل فوزي للحديث عن مؤتمر سيتي سكيب والذي يعتبر أكبر مؤتمر عقاري في الشرق الأوسط ويرأس هو إدارته وتنظيمه في دورته الحالية، مشيراً إلأى أن مثل هذه المؤتمرات أنها تقوم بتجميع الأطراف الفاعلة في السوق المصرية على مائدة واحدة ما بين مطورين ومقاولين ومسؤولين حكوميين حتى يتم تبادل الأفكار والخروج بحلول للتحديات التي يواجها القطاع القعاري.
ولفت إلى أنه عمد إلى تضمن المؤتمر بجلسة خاصة عن رؤية مصر 2030 وكيفية تحقيق خطة التنمية والإسراع فيها خاصة وأنه مضى عاميين ولم يتم اعداد او عرض خطة تحقيق الأهداف او البرنامج الزمني لتحقيقها علي المجتمع المدني
، وكذلك جلسة أخرى عن أهمية تصدير العقار لجذب المسثتمرين الخارجيين لشراء عقار في مصر مثل أسبانيا واليونان ودبي، والعمل بالتعاون مع الأطراف المعنية على حل المشكلات المتعلقة بهذا الصدد مثل منح إقامة لمن يقوم بشراء وحدة في مصر وذلك مثل دبي، وتسهييل إجراءات التسجيل العقاري وهذه النقطة تمثل 70 أو 80% من إنجاح مجهودات تصدير العقار.
وكشف في هذا السياق عن عقد ندوة في الفترة القادمة على أن يتم دعوة فيها نائب وزير العدل لشئون الشهر العقاري، لبيان ما الذي إيجابيات التسجيل العقاري للدولة حيث ستفسيد من رسوم التسجيل ووجود حصر وقاعدة بيانات للعقار في مصر وأخيراً الضرائب العقارية.
وشدد رئيس لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال على امتلاك مصر ميزة هائلة في تصديرها للعقار، وهي أن سعر العقار المصري يقل عن نظيره في أي دولة أخرى بواقع 75%، ومثال على ذلك شركة إعمار الإماراتية والتي تمتلك مشروعات في العديد من الدول، ويبلغ سعر المتر الذي تبيعه في مصر إلى 1500 دولار تقريبا ، ولكن في دول مثل لبنان أو الخليج وبنفس المواصفات الإنشائية من تتشطيب وموقع يبلغ من 4 إلى 5 آلاف دولار للمتر، وأرجع انخفاض سعر الوحدة في مصر إلى انخفاض تكلفة العامل المصري، وانخفاض سعر الطاقة واختلاف لسعر الأراضي مقارنة بالدول الآخري
وفي سياق أخر طالب فوزي بضرورة قيام البنوك بتفعيل دور التمويل العقاري في مصر وهو الذي يعاني قلة الاعتماد عليه، وحالياً بدأت الدولة في دعم نشاط التمويل العقاري من خلال دعم سعر الفائدة حتى وصلت إلى 9% على الوحدات التي يقل سعرها عن مليون جنيه، ولكن جاء قرار التعويم ليرفع أسعار الوحدات ويخرج شريحة كبيرة من الوحدات من السوق، ولذلك يجب على البنك المركزي تعديل شروط منح مبادرة التمويل العقاري.
