بالتفاصيل.. موعد تطبيق قانون الإيجار القديم وحالات طرد المستأجرين

يتسائل كثير من المواطنين في جميع محافظات مصر عن مصير قانون الإيجار القديم وعن موعد تطبيقه ، خاصة أن هذا القانون سوف يقضي على كثير من المشكلات الإيجارية ، لذلك قدمت الدولة تعديل على قانون الإيجار القديم لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر ولتحقيق العدل بينهما.

في هذا التقرير يقدم لكم موقع وجريدة الموجز موعد إعلان وتطبيق قانون الإيجار القديم والحالات التي يتم فيها طرد المستأجر :

يناقش مجلس النواب برئاسة الدكتور حنفي الجبالي، خلال الفترة المقبلة، مشروع تعديل قانون الإيجار القديم، والذي يتضمن العديد من القضايا الشائكة ومن أبرزها: فسخ عقود الإيجار بموجب القانون الجديد وطرد المستأجرين.

قانون الإيجار القديم:

يرجع إصدار أول قانون لتنظيم العلاقة بين المستأجر وصاحب العقار عام 1920 وكان نص القانون على أن تكون قيمة الإيجار مساوية للأجرة المنصوص عليها فى أول أغسطس 1914، مضافاً إليها 50٪ وعدم جواز إخراج المالك للمستأجر إلا بحكم محكمة.

وفي عام 1941، صدر قانون يمنع المالك من رفع قيمة الإيجار أو طرد المستأجر، حيث جاء هذا القرار لظروف الحرب التي كانت تخوضها مصر في ذلك الوقت .

وبعد ثورة 1952، صدرت العديد من القوانين التي تلزم المالك بخفض قيمة الإيجار، ثم صدر قانون الإيجار القديم عام 1981 لحل الإشكالية بين المالك والمستأجر، والذي حدد قيمة الإيجار ب 7% من قيمة الأرض وزيادة الإيجار للعقارات غير السكنية بقيمة تتراوح من 5%إلى 30%وفقاً لتاريخ نشأتها.

وتضمن القانون أيضًا تعديل قانون الإيجار القديم للمحلات ، حيث يعطي الحق للمستأجر لمد عقد الإيجار لخمس سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون، وذلك للوحدات التي تم تأجيرها قبل عام 1996.

وبمجرد إنتهاء هذه المدة، على المستأجر ترك الوحدة المؤجرة للمالك ولا يحتاج المالك لحكم من المحكمة لإخراج المستأجر. ما أن يصدر القانون، حين إذًا سيرتفع الإيجار خمسة أضعاف مما هو عليه مع زيادة سنوية 15٪ من قيمة آخر إيجار لمدة أربع سنوات.

قانون الإيجار القديم الجديد :

في عهد الولاية الأولى للرئيس عبد الفتاح السيسي ، قام باصدار القانون رقم 10 لعام 2022 بشأن تغيير بعض الإجراءات ومواعيد إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الإعتبارية لغير الغرض السكني وهم "الشركات والبنوك والمدارس وغير ذلك" وبناءً عليه تم تعديل قانون الإيجار القديم في مارس لعام 2022 تحت مسمى “القانون رقم 10 لسنة 2022 بشأن بعض الإجراءات ومواعيد إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الإعتبارية لغير الغرض السكني في ضوء الآثار والتداعيات الاقتصادية لفيروس كورونا المستجد”، ومن الجدير بالذكر أن العديد من الملاك و المستأجرين كانوا ينتظرون صدور هذا القانون ليعيد التوازن فى العلاقة بين الملاك والمستأجرين.

قانون الإيجارالقديم بعد التعديل:

نصت المادة الثالثة في قانون الايجار القديم على زيادة قيمة الإيجار بحيث تكون خمسة أضعاف القيمة الإيجارية الحالية، آي أنه إذا كانت قيمة الإيجار مائة جنيهًا، فستصبح ستمائة جنيهًا، وقد تم الإعلان أيضًا على أنه قد تم الزيادة في شهر مارس الماضي من عام 2023 وسيتم الزيادة في نفس الشهر من كل عام بداية، وستزداد القيمة الإيجار سنويًا بنسبة 15%.

علي ألا تنطبق الزيادة الدورية بالقانون رقم 10 لسنة 2022 على المحلات التجارية، بل تقتصر فقط على الوحدات المؤجرة للأشخاص الاعتبارية، مثل الهيئات العامة والخاصة والمؤجرة للأحزاب وغيرها.

موعد تطبيق زيادة الإيجارات القديمة وإخلاء وحدات الإيجار القديم:

أصدر البرلمان تشريع جديد يقضي بإخلاء الوحدات المؤجرة وفق ضوابط معينة وموعد زمني محدد.

ويأتي ذلك في الوقت الذي يقوم به المستأجرون بدفع القيمة الإيجارية لوحدات الإيجار القديم، بزيادة 15% عن القيمة السارية حتى شهر فبراير 2024، إذ أنه مع بداية شهر مارس 2024، تبدأ في تطبيق زيادة الإيجارات القديمة للوحدات المنصوص عليها في القانون رقم 10 لسنة 2022 وذلك بشكل رسمي.

حيث نص القانون الذي تقدمت به الحكومة وأقره البرلمان وصدق عليه رئيس الجمهورية، الرئيس عبد الفتاح السيسي، لأول مرة على موعد محدد الإنهاء العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر، حيث يسترد المالك الأصلي الوحدة التي أجرها على أساس القوانين الملغاة بحكم القانون الصادر في مارس ۲۰۲۲.

طرد المستأجر

لم تنص قوانين الإيجارات القديمة سابقا على وجود مواد تسمح بطرد المستأجر أو إنهاء العلاقة الإيجارية بين طرفيها، حتى وإن توفي المستأجر الأصلي، فيمتد عقد الإيجار إلى الورثة، وهي النقطة التي أثارت جدلًا واسعًا، وخاض الملاك والمستأجرون وورثتهم أشواطًا طويلة بين أروقة المحاكم.

ليأتي القانون الجديد ليضع لأول مرة نص صريحًا يقضي بإنهاء العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر خلال فترة انتقالية، منذ إصدار القانون، والذي تزامنت معه زيادة في القيمة الإيجارية يتم تطبيقها بصورة منتظمة ودورية وفي موعد محدد كل عام، وبنهايتها يكون إخلاء الوحدة الإيجارية الخاضعة للقانون اجديد الخاص بالإيجارات القديمة.

موعد إخلاء وحدات الإيجار القديم

وعن موعد إخلاء وحدات الإيجار القديم، فقد حدده القانون رقم 10 لسنة 2022، حيث أنه بموجب القانون، من المنتظر أن يتم إخلاء الوحدات الإيجارية بعد 3 سنوات فقط، حيث نص القانون علي وضع فترة انتقالية لمدة 5 سنوات، والتي يمر علي تلك الفترة الانتقالية عامين بحلول مارس المقبل، بينما تتبقى 3 سنوات، تكون بذلك قد اكتملت الفترة الانتقالية، التي بنهايتها يتم إخلاء الوحدات الإيجارية.

ونص القانون في المادة الثالثة على أن الفترة الانتقالية تمد 5 سنوات من موعد إصدار القانون، والذي بدأ تطبيقه في شهر مارس 2022، وبالتالي بحلول مارس 2027، تكون قد انتهت المدة الانتقالية، لتبدأ معها عملية إخلاء الوحدات الإيجارية.

حالات طرد المستأجر

حددت الحكومة الحالات التي يحق للمالك فيها طرد المستأجر وفقًا لقانون الإيجار القديم وتتضمن هذه الحالات ما يلي:

اولا: عدم دفع ملحقات المبنى مثل أجرة السلم والبواب وتكاليف المياه والكهرباء.
التسبب في أضرار بالعقار.
ثانيا: عدم سداد قيمة الإيجار لأكثر من 15 يومًا بعد تحذير من المالك.
ثالثا: من خلال استخدام العقار في أعمال تنافي الآداب.
والتنازل عن الوحدة دون موافقة المالك.
تغيير نشاط الوحدة دون موافقة المالك.
ما موعد زيادة الإيجار القديم؟

وفق لاخر تعديلات الايجار القديم رقم 10 لسنة 2022 حيث يتم زيادة القيمة الايجارية بنسبة 15% سنويا وبداية من شهر مارس 2022 وسوف يتم استمرار نسبة الزيادة في مارس من كل عام حتي 2027 ومن ثم تتننقل بعدها الوحدة السكنية الى المالك وفق للوضع القانوني الجديد.

الطرد حال الامتناع عن الإخلاء
وينص قانون الإيجار القديم الصادر بالقانون رقم 10 لسنة 2022 على أنه في حال رفض المستأجر تسليم الوحدة الإيجارية للمالك، وذلك بانقضاء الفترة الانتقالية المحدد لها في مارس 2027، يتم طرده من الوحدة بقوة القانون، الذي نص على أنه فى حالة امتناع المستأجر عن ذلك يكون للمالك أو المؤجر أن يطلب طرد المستأجر.

وحول الإجراءات التي يتم من خلالها طلب طرد المستأجر من الوحدة الإيجارية، فقد حددها القانون من خلال أن يطلب من قاضى الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن فى دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء دون الإخلال بالحـق فى التعويض إن كان له مقتض.

وحدد القانون الفئات التي تطبق عليها إخلاء الوحدات الإيجارية الخاضعة لـ قوانين الإيجارات القديمة، إذ أنه ليست كل الوحدات الخاضعة لـ قانون الإيجار القديم، يطبق عليها حكم الإخلاء.